本期案例：陈某与某建筑公司和某房地产公司买卖房屋纠纷案
主要考点：违约责任
案情简介：
2008年5月5日A建筑公司与B房地产公司签署《建筑施工协议》，该协议约定B公司将其开发的某楼盘工程委托A公司施工，付款方式为：部分工程款以建成后房屋中的5套抵顶，B公司保证所抵顶房屋销售手续合法有效。2009年2月22日，陈某与A公司签订《房屋销售合同》，约定：陈某购买B公司抵给A公司的一套600平方米房屋，单价为5000元/平方，价款为300万元；合同签订之日起三日内交付首付款150万元，余款通过银行按揭方式，在2009年9月1日房屋交付使用前支付 ;根据A公司与B公司之前的约定，房屋的销售许可证、银行按揭、产权办理等手续系由B公司协助陈某办理。合同签订当日，陈某即向A公司交付首付款150元。后因A公司与B公司间建设工程施工合同产生纠纷，B公司未履行《建筑施工协议》约定的抵顶义务，致使陈某无法办理按揭贷款和取得房屋所有权。B公司于2009年9月2日取得案涉房屋的预售许可证，于2010年7月将案涉房屋出售给案外人致使陈某无法取得涉案房屋。2018年8月，陈某向法院提起诉讼，请求：（1）解除陈某与A公司签订的《房屋销售合同》；（2）判令A公司返还陈某购房款150万元及利息；（3）判令A公司与B公司连带赔偿陈某房屋增值损失886.98 万元。一审诉讼中，陈某申请对案涉房屋现值进行鉴定，某房地产评估公司接受法院委托，确定案涉房屋在估价时点2017年8月16日的市场价格为1186.98万元，单价为19783元 /平方米。一审法院经审理认为A公司与B公司签订的《建筑施工协议》有效,但未对涉案房屋的归属作出处理。此后陈某对一审判决不服，向高级人民法院提出上诉，称原审判决认定事实错误。二审法院经审理查明原审认定的基本事实属实，另查明A公司与B公司建设工程施工合同纠纷一案，已由法院于2015年1 0月2 5日作出终审判决。二审法院认为A公司与B 公司于2008年5月5日签订的《建筑施工协议》已经生效，判决认定其为合法有效，一审法院认定该合同有效正确。A公司与B公司建设工程施工合同纠纷一案，法院于2015年作出终审判决，认定A公司与B公司签订的《建筑施工协议》有效，但对涉案房屋归属未作处理。
问题
一、陈某与A公司签订《房屋销售合同》时，A公司并未实际取得涉案房屋所有权，这是否影响合同效力？为什么？
有效。
《房屋销售合同》的性质是买卖合同，其标的物是卖方A公司从第三人B公司处取得的用以抵偿债务的房屋。因签订该合同时卖方尚未取得标的物所有权或处分权，故该合同系出卖他人之物的合同，亦称无权处分的合同。买卖合同产生债权债务关系，而不直接导致物权变动，故出卖人订立买卖合同时原则上并不要求其对所卖之物已实际取得所有权或处分权。陈某与A公司签订《房屋销售合同》时,A公司尚未实际取得涉案房屋所有权的原因在于:一是该房屋处于在建状态，标的物尚不存在；二是即使房屋建成,B公司是否会依约将该房屋所有权移转给A公司，尚不确定。对此类合同的效力 ,应适用 《民法典》第597条第1款的规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。也就是说，只需考虑《民法典》第 143条规定的影响合同效力的三个因素：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实;（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中《房屋销售 合同》满足此三点要求，因此合同有效。
二、A公司对陈某构成何种形态的违约行为？陈某能否以A公司违约为由解除合同？为什么？
有权解除合同。A公司构成不能履行，陈某有权解除合同。根据《民法典》第563条的规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中第三人B公司将作为特定物的房屋卖给案外人导致A公司在客观上不能履行《房屋销售合同》约定的义务,陈某无法依据《房屋销售合同》取得房屋所有权，合同目的不能实现，因此陈某有权解除合同。
三、因B公司未履行《建筑施工协议》约定的抵顶义务，导致A公司对陈某违约,A公司能否以此为由主张免责？为什么？
材料中，A公司与B公司发生建设工程施工合同纠纷，导致A公司对陈某违约，即陈某不能依据《房屋销售合同》办理银行按揭及取得房屋所有权。这属于因第三人原因导致合同当事人违约的情形，应适用《民法典》第593条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”。
四、陈某关于A公司返还购房款150万元及利息的诉讼请求应否得到支持？为什么？
陈某请求A公司返还购房款150万元及利息，系与解除合同的诉讼请求同时提出，可解释为对解除合同后果的诉讼请求。对此 ,应适用《民法典》第566条第1款的规定,“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。
五、陈某关于A公司与B公司连带赔偿房屋增值损失886.98万元的诉讼请求能否得到支持？为什么？
本题要分为两部分进行讨论。一是房屋增值损失应否赔偿？根据材料，因陈某不能依据《房屋销售合同》取得房屋所有权，故请求解除合同并要求赔偿损失。该情形属于非违约方要求违约方赔偿损失 , 应适用《民法典》第566条第1款的规定,“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失”;还应适用《民法典》第597条第1款的规定,“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。对于赔偿损失的范围,应适用《民法典》第584条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益 ;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。二是A公司与B公司应否承担连带赔偿责任？虽然B公司将涉案房屋卖给案外人导致陈某不能取得房屋所有权，但B公司与陈某之间并无合同关系，只是《房屋销售合同》约定的履行合同义务的第三人。在此情形下,违约责任的承担主体应适用《民法典》 第593条的规定，该条否认第三人的连带责任。
六、陈某在知道权利 受到侵害8年后即2018年才提起诉讼，法院能否以诉讼时效已届满为由不予受理？为什么？
不能。根据《民法典》第193条的规定，“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定”，因此本案中法院不能主动适用诉讼时效的规定，应予以受理。
七、如果一审中两公司均未提出诉讼时效抗辩，但又在二审中提出，人民法院应如何处理？
在此情形下 , 应适用最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第3条第1 款的规定,“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予 支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。
八、如果判决生效3年后陈某才向法院执行部门提出执行申请，法院执行部门能否以申请执行时效已过为由不予受理？为什么？
不能。根据《民诉解释》第483条第1款的规定，“申请执行人超过申请执行时效期间向人民法院申请强制执行的 ,人民法院应予受理。被执行人对申请执行时效期间提出异议，人民法院经审查异议漏立的,裁定不予执行” 超过申请执行时效后，当事人向法院申请执行的，法院应当受理。如果此时被执行人对申请执行时效期间提出异议，人民法院经审查异议成立的，裁定不予执行。但是，法院不得直接依职权对申请执行时效作出审查并不予受理。
九、如果在执行程序中被执行人A公司履行全部义务后，又以不知道申请执行时效期间届满为由请求执行回转,应如何处理？
法院应当对A公司执行回转的请求不予支持。因为申请执行时效属于诉讼时效 , 被执行人在时效期间届满后的履行系其自愿作出，系其对义务的再次承认。依据《民诉解释》第483条的规定 ,“申请执行人超过申请执行时效期间向人民法院申请强制执行的 ,人民法院应予受理。被执行人对申请执行时效期间提出异议 ,人民法院经审查异议成立的，裁定不予执行。被执行人履行全部或者部分义务后，又以不知道申请执行时效 期间届满为由请求执行回转的，人民法院不予支持”，因此A公司在履行全部义务后不得再要求执行回转。
得分点总结：
本案围绕违约责任、可得利益损失、第三人履行、无权处分、合同解除等问题展开，对于分析此类案件具有参考意义。
关键法条：
《民法典》第563条、566条、593条、597条
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